Avaliação de Imóveis Empresariais: Entre a Venda e os Demonstrativos Contábeis – Como Fazer da Forma Correta
A avaliação de imóveis empresariais é uma prática que vai muito além de estimar um preço de venda. Quando se trata de ativos imobiliários pertencentes a empresas, a complexidade aumenta, e o nível de exigência também. É preciso considerar aspectos técnicos, legais, contábeis e até estratégicos. Por isso, uma pergunta recorrente surge: quem deve conduzir essa avaliação — um corretor ou um perito/engenheiro especializado?
Neste artigo, vamos explorar as diferenças entre essas abordagens, destacar os objetivos e finalidades de cada tipo de avaliação e mostrar por que a AXS Consultoria Empresarial – Divisão de Ativos é referência nesse processo, com projetos de avaliação validados pelas principais auditorias do mundo.
A Importância da Avaliação de Imóveis Empresariais
O imóvel empresarial é, muitas vezes, um dos ativos mais valiosos dentro de uma organização. Pode representar patrimônio próprio, investimento ou simplesmente estrutura operacional. Mas seu valor contábil precisa refletir a realidade. Isso é essencial para:
- Elaboração correta de demonstrativos contábeis;
- Compliance com normas nacionais e internacionais;
- Negociação para venda, fusões ou aquisições;
- Garantias para financiamentos e operações de crédito;
- Apresentação em processos de valuation ou reestruturação societária;
- Elaboração de laudos para seguros patrimoniais.
Contudo, nem toda avaliação é feita da mesma forma, e a escolha entre corretor e perito pode impactar diretamente na confiabilidade, imparcialidade e validade técnica do resultado.
Corretor ou Perito/Engenheiro? A Diferença Está no Objetivo
A decisão sobre quem deve realizar a avaliação deve estar diretamente ligada ao objetivo do laudo. O mercado costuma confundir o papel do corretor de imóveis com o do perito ou engenheiro avaliador. Embora ambos lidem com o mercado imobiliário, suas abordagens, técnicas e finalidades são distintas.
1. Avaliação com foco na venda: o papel do corretor
O corretor de imóveis é um profissional capacitado a estimar o valor de venda de um bem com base na oferta e demanda de mercado. Sua atuação é valiosa quando a intenção da empresa é disponibilizar o imóvel para negociação. Entre suas características, destacam-se:
- Foco no preço de venda rápido, de acordo com a liquidez local;
- Em muitos casos, não há custo inicial, pois o corretor é remunerado por comissão após a venda;
- Análise mais comercial do que técnica;
- Desconsideração de aspectos como vida útil da construção, benfeitorias e segregação de valores entre terreno e edificação.
2. Avaliação técnica e imparcial: o papel do perito/engenheiro
Já o perito ou engenheiro especializado em avaliações imobiliárias é o profissional indicado quando o objetivo da empresa é:
- Elaborar laudos para fins contábeis (CPC 27 e CPC 01);
- Estabelecer o valor justo de mercado com base em normas técnicas;
- Apresentar avaliações para auditorias ou órgãos reguladores;
- Obter financiamento, garantias, seguros ou demonstrar a valorização do ativo;
- Obter laudos imparciais, livres de interesses comerciais.
O perito utiliza metodologia técnica, respeitando normas da ABNT (NBR 14.653), IBAPE e os pronunciamentos contábeis CPCs. Seu laudo é detalhado, técnico e auditável. Ele considera a depreciação, patologias construtivas, valorização por localização, potencial construtivo, segregação entre terreno e benfeitorias, entre outros critérios.
A Imparcialidade é a Base de uma Avaliação Confiável
Avaliações de imóveis empresariais voltadas a fins contábeis ou fiscais não podem conter viés comercial. O laudo deve ser imparcial e isento. E aqui está um dos grandes riscos ao se utilizar avaliações de mercado fornecidas apenas por corretores: mesmo com boa intenção, o foco na venda pode comprometer a objetividade do valor.
Auditorias independentes e processos de governança corporativa exigem que as avaliações apresentadas sejam embasadas tecnicamente e assinadas por profissionais habilitados com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), garantindo a rastreabilidade e responsabilidade legal do documento.
Avaliação para Fins Contábeis: O Que Dizem os CPCs
A contabilidade moderna exige que o valor dos ativos imobilizados seja mensurado de forma que reflita sua realidade econômica. É aí que entram dois pronunciamentos essenciais:
- CPC 27 – Ativo Imobilizado: estabelece que o ativo deve ser registrado inicialmente pelo custo, e, posteriormente, pode ser ajustado por reavaliação (desde que realizada com base no valor justo, conforme CPC 46). Esse valor serve como base para depreciação, reavaliações e baixas contábeis.
- CPC 01 – Redução ao Valor Recuperável (Impairment): obriga as empresas a verificarem se o valor contábil do imóvel é superior ao seu valor recuperável. Caso seja, a diferença deve ser reconhecida como perda.
Ambos os CPCs exigem laudos técnicos de avaliação com valor justo e critérios auditáveis. Ou seja, não basta uma estimativa de valor: é necessário um laudo pericial, assinado por especialista e com métodos reconhecidos.
O Valor Justo e a Segregação Técnica: Terreno, Construção e Benfeitorias
Um dos grandes diferenciais na avaliação feita por peritos é a segregação do valor do terreno, da edificação e das benfeitorias. Essa divisão técnica é fundamental para:
- Cálculo adequado da depreciação;
- Estimativa correta da vida útil remanescente da edificação;
- Planejamento tributário e cálculo do valor residual;
- Elaboração de seguro patrimonial com valores discriminados;
- Aplicação adequada das metodologias previstas nas normas ABNT e IBAPE.
Além disso, o perito/engenheiro destaca aspectos construtivos como:
- Tipo e padrão da construção;
- Patologias ou falhas construtivas;
- Manutenções pendentes;
- Conformidade com normas de segurança e acessibilidade.
Esse detalhamento técnico confere credibilidade e precisão ao laudo, qualificando-o para fins contábeis, jurídicos ou de governança.
Metodologias Técnicas: O Alicerce de uma Avaliação Segura
As avaliações feitas por peritos seguem metodologias reconhecidas internacionalmente, como:
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;
- Método da Renda (utilizado para imóveis de renda, como galpões, lajes comerciais ou shopping centers);
- Método Evolutivo ou do Custo (especialmente útil para construções novas ou imóveis fora dos grandes centros);
- Método Involutivo (para terrenos com potencial construtivo significativo).
A escolha do método depende do tipo do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados. Essa flexibilidade técnica permite que a AXS Consultoria Empresarial entregue laudos precisos e compatíveis com o objetivo de cada projeto.
AXS Consultoria Empresarial – Expertise Validada pelas Big Four
Com sede em Sorocaba – SP e atuação em todo o Brasil, a AXS Consultoria Empresarial – Divisão de Ativos é referência na avaliação patrimonial de imóveis empresariais, com um portfólio robusto de projetos realizados para empresas privadas, multinacionais, indústrias, hospitais e instituições públicas.
A AXS conta com:
- Engenheiros, contadores e peritos habilitados, com registro no CREA e atuação conforme ABNT, IBAPE, CPCs e legislação societária (Lei 6.404/76);
- Equipe multidisciplinar para atender às necessidades contábeis, fiscais e operacionais;
- Software de gestão patrimonial próprio, que armazena os laudos, fotos, etiquetas QR Code e históricos de avaliação;
- Projetos validados por auditorias independentes, incluindo as principais Big Four (PwC, Deloitte, KPMG e EY), o que reforça a confiabilidade e aderência técnica das avaliações.
Entre os clientes atendidos com projetos de avaliação de imóveis, destacam-se:
CPQD – Campinas, Aeroporto de Maringá, Rede Vinci de Aeroportos, Santa Casa de Valinhos, Médicos Sem Fronteiras, IDS Laboratórios, entre outros.
Conclusão: Avaliar com Técnica é Valorizar com Precisão
A escolha entre um corretor ou um perito/engenheiro para avaliar imóveis empresariais depende da finalidade da avaliação. Quando o objetivo é vender, o corretor pode ser útil. Mas quando se trata de patrimônio contábil, governança, compliance, auditoria ou valuation, a única escolha correta é um profissional técnico habilitado, com experiência e respaldo normativo.
A AXS Consultoria Empresarial – Divisão de Ativos oferece essa segurança. Com mais de uma década de atuação, equipe qualificada, metodologia rigorosa e reconhecimento de grandes empresas e auditorias, a AXS é o parceiro ideal para garantir que o valor dos seus imóveis reflita exatamente o que eles representam: um ativo estratégico e valioso para o seu negócio.
AXS Consultoria Empresarial – Divisão de Ativos
Especializada em Organização Patrimonial – Placas de Identificação, Inventário Geral, Vistorias, Conciliação Físico x Contábil, Avaliação Patrimonial e a Confecção de Laudos Técnicos
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Walber Almeida Xavier de Sousa - Diretor Executivo
Lucas Moreira Xavier de Sousa – Diretor Operacional
Leonardo Moreira Xaver de Sousa – Diretor Operacional
Data: 02/08/2025
